賃貸用不動産での投資をする際、不動産の取得にも税金がかかりますし保有しているだけで固定資産税がかかったり、賃貸として貸し出した時に発生する利益にも課税されます。

そして最後に、所有している不動産の売却にも税金がかかります。

不動産の売却にかかる税金は、不動産所得とは違うことや、売却にかかる税金の特例などもありますので、見ていきましょう。

また、不動産投資で赤字が発生してしまった場合の処理なども合わせて見ていきます。

賃貸用不動産を売却し利益が出ると譲渡所得として課税される

賃貸用不動産を売却した場合は、不動産所得ではなく、譲渡所得として所得税と住民税がかかります。

譲渡所得は、譲渡収入から取得費と譲渡費用を控除して計算します。

また、譲渡所得がマイナスとなってしまっても不動産所得とは違い、他の所得と通算することはできません。

取得費は土地代金と減価償却後の建物代金

取得費とは、土地については取得代金、建物については減価償却後の未償却残高が取得費となります。

取得費がわからない場合には、概算取得費として譲渡収入の５％を取得費としてみなすことになります。

また、取得費が譲渡収入の５％未満とわかっている場合でも概算取得費を使うことができ、しっかりと取得費を把握することで節税できます。

譲渡費用は売却に要した費用

不動産売却には様々な費用がかかります。

譲渡費用には、仲介手数料、売買契約書の印紙税、測量費など、不動産売却のために要した費用が譲渡費用となります。

譲渡所得にかかる税金は所有期間の長期と短期で大きな差がある

不動産を売却した年の１月１日の時点で、その不動産の所有期間が５年以内の場合は短期譲渡所得、５年超の場合には長期譲渡所得として分けられます。

不動産の譲渡所得にかかる税金は、申告分離課税となります。

そして、短期譲渡所得と長期譲渡所得では、かかる税金に大きな差があります。

不動産の売却は、よほどの理由（税金の差を考慮しても利益がでるなど）がない限り、取得日から５年を超えてからにすることで大きな節税につながります。

短期譲渡所得にかかる税金

譲渡所得　×　39.63％（所得税・住民税）

長期譲渡所得にかかる税金

譲渡所得　×　20.315％（所得税・住民税）

賃貸用不動産売却にかかる税金には特例がある

上記のように賃貸用不動産の売却には税金がかかります。

ただし、一定の条件を満たす場合には特例を適用することができます。

税金が８割程度軽減される特定事業用資産の買換特例

１０年超所有していた賃貸用等の土地・建物を売却して、住宅・事務所・店舗などに用する不動産を取得した場合には、売却にかかる税金が８割程度軽減される特定事業用資産の買換特例を使えます。

土地については、買い換える土地が300㎡以上という条件が付いています。

また、買換え後の土地の面積が買換え前の土地の５倍を超える場合、その超える部分については特例が使えません。

税金が８割程度軽減される既成市街地内から外の買換特例

東京23区、横浜市、川崎市、大阪市など指定された地域である既成市街地内の事務所や工場など（住宅と店舗は含まない）の用に供されていた土地・建物で１０年超所有していたものを売却して、既成市街地外の賃貸用などの土地・建物（用途は不問）を取得した場合には、売却にかかる税金が８割程度軽減される既成市街地内から外の買換特例が使えます。

またこちらも、買換え後の土地の面積が買換え前の土地の５倍を超える場合、その超える部分については特例が使えません。

税金が一切かからない立体買換の特例

既成市街地等内の空き地などに、３階建以上の耐火共同住宅（鉄筋コンクリートなど）を建設し、建設後、建物代金に充てるために、その住宅の一部の持分を売却した場合には、それにかかる税金が一切かからないという特例が使えます。

不動産投資で赤字が出た場合給与や年金などと損益通算できる

不動産所得がマイナスになってしまった場合、給与や年金など他の所得と損益通算することができます。

不動産所得が赤字になる原因は減価償却費と借入金利子

不動産所得が赤字になってしまう代表的な原因は、減価償却費と借入金利子です。

減価償却費が多すぎると赤字になってしまい、賃貸用不動産投資での必要経費をしっかり把握し申告は必ず青色申告で節税の中でもお伝えした通り、そのまま損益通算の対象になります。

土地取得のための借入金利子は損益通算できない

土地取得のための借入金利子は損益通算できません。

土地の価格があまりにも高騰したバブルの頃に、それを抑えるために導入された規定が、今でも残っているためです。

建物取得のための借入金利子は損益通算できる

建物取得のための借入金利子は損益通算ができます。

上記で述べたように土地の借入金利子は損益通算できないため、土地・建物の取得代金として借り入れた借入金は、土地代部分と建物代部分と分ける必要があります。

土地代と建物代の比率で按分する

土地代部分と建物代部分と分けるには、不動産の取得代金のうち、土地代と建物代の比率で利子を按分する方法や当初借入金のうち建物代金を控除した金額を土地取得の部分とみなして、その比率で按分する方法などがあります。

按分した借入金利子を必ず申告する

計算した土地取得のための借入金利子は、白色申告の場合「収支内訳書」、青色申告の場合「青色申告決算書」にある「土地等を取得するために要した負債の利子の額」の欄に必ず記入します。

青色申告の場合は純損失を３年間繰越控除できる

青色申告の場合、不動産所得で出してしまった赤字を給与や年金など他の所得と通算してもまだ赤字だった場合、その赤字を翌年以降３年間に繰り越すことができます。

繰り越した純損失は、翌年以降に生じる不動産所得や給与など、他の所得と損益通算することができます。

白色申告の場合は繰越控除できません。

まとめ

• 賃貸用不動産を売却し利益が出ると譲渡所得として課税される
  取得費は土地代金と減価償却後の建物代金
  譲渡費用は売却に要した費用
  譲渡所得にかかる税金は所有期間の長期と短期で大きな差がある
• 賃貸用不動産売却にかかる税金には特例がある
  税金が８割程度軽減される特定事業用資産の買換特例
  税金が８割程度軽減される既成市街地内から外の買換特例
  税金が一切かからない立体買換の特例
• 不動産投資で赤字が出た場合給与や年金などと損益通算できる
• 不動産所得が赤字になる原因は減価償却費と借入金利子
  土地取得のための借入金利子は損益通算できない
  建物取得のための借入金利子は損益通算できる
  土地代と建物代の比率で按分する
  按分した借入金利子を必ず申告する
  青色申告の場合は純損失を３年間繰越控除できる