賃貸用不動産投資の消費税と相続税の計算方法としっかり収益を上げれるかの見極め

賃貸用不動産投資の消費税と相続税の計算方法としっかり収益を上げれるかの見極め

賃貸用不動産投資には、取得、所有、売却などにも税金がかかり、さらに賃料(売上)には消費税がかかる場合もあります。

また、子供や孫に賃貸用不動産を相続する場合も、相続税がかかります。

そこで、今回は最終章「賃貸用不動産投資の消費税と相続税の計算方法」「しっかりと収益を上げれるかの見極め」を見ていき、考えてみましょう。

賃貸用不動産の貸付の消費税は住宅は非課税だが駐車場は課税される場合がある

賃貸不動産を誰かに貸付た場合、本来ならば消費税が発生します。

物を売ったりする小売店や飲食店などで利益を上げると消費税は国に納めなければいけませんが、賃貸用不動産の場合だと、少し複雑であったり、非課税の部分があったりと、様々な課税方法があります。

 

生活の本拠となる住宅の貸付の消費税は非課税

一戸建て住宅やアパート・マンション、社宅や寮、店舗や事務所の場合でも住宅の部分など、人の住居に要するものの貸付には、消費税が非課税になります。
※貸付期間が一ヶ月未満を除く。

しかし、リゾートマンションや別荘などは、生活の本拠とならないので非課税にはなりません

 

敷金や保証金など返還されない部分も非課税

月払いの家賃の他に、敷金や保証金のうち将来返還されない部分、共益費も不動産収入となりますが、これらは非課税です。

 

駐車場と駐輪場は条件付きで消費税が課税になる

土地の賃貸借については、原則として消費税が非課税となります。

しかし、地面の整備やフェンスの取付、建物の設置、車両管理をしている駐車場・駐輪場は、設備や管理サービスに対する対価として賃料をもらっているので、消費税が課税されます。

 

課税売上高1000万円未満の免税事業者は無条件で消費税が非課税

一定規模以下の事業者は、消費税の申告・納税義務がありません。

事業者の基準期間及び特定期間の課税売上高がいずれも1000万円未満の場合、免税事業者となります。

基準期間とは前々期(2年前)の1年間の課税売上高のことで、特定期間とは前期(1年前)の前半6ヶ月の課税売上高のことです。

この期間の課税売上高が1000万円を超えても、貸し付けているのが住宅のみの場合は、非課税売上しかありませんので、消費税の申告・納税義務は発生しません

 

賃貸用不動産を相続する場合相続税がかかる

賃貸用不動産を、子供や孫に相続する場合、相続税が発生します。

その所有している土地や建物の評価額、賃貸用物件の評価方法などを見ていきます。

 

土地の評価方法は路線価と面積と持分割合で計算する

土地を評価するには、評価する土地に接している道路ごとについている

路線価 × 面積 × 持分割合

で評価します。

路線価図は、http://www.rosenka.nta.go.jp/こちらの国税庁のホームページで公開されています。

複数の道路に接している土地や、形が標準的でない土地などについては、路線価に一定の補正を加えた上で土地の評価額を算出します。

路線価は、土地の時価の8割程度の水準とされています。

もし、路線価に基づく評価額よりも土地の時価の方が低い場合は、時価で相続税の申告が行えます。

 

市区町村が定める固定資産税評価額で建物の評価額が出される

建物の評価額は、市区町村が定める固定資産評価額が、そのまま相続税申告時の建物の評価額になります。

 

賃貸物件の評価額は土地と建物などを使い計算する

賃貸建物が建っている土地については、土地の評価額から借家人の権利をマイナスした額で評価します。

借家人の権利 = 借地権割合 × 借家権割合

借地権割合、借家権割合は、路線価図と同じく、http://www.rosenka.nta.go.jp/こちらの国税庁のホームページで公開されています。

貸家の評価額は、建物評価額から借家権割合をマイナスした額です。

青空駐車場として貸している場合や、親が子に無料で不動産を貸している場合の評価額は、賃貸物件としてではなく、土地の評価額、建物の評価額がそのまま評価額となります。

 

小規模宅地特例を使えば土地の評価額を半分にすることができる

200㎡までの貸付事業用の土地には、小規模宅地特例を使うことができます。

小規模宅地特例を使えば、計算した土地の評価額をさらに半分(50%)にすることができます。

 

賃貸用不動産で儲けるためには事前に収支を計算しなくてはいけない

賃貸用不動産を経営し、採算をとるには、過去の賃貸収支が不動産の売却損を上回るかどうかで、最終的に決まります。

例えば、賃貸用不動産を5000万円で購入し、賃貸期間が10年経過したところで、その賃貸用不動産を売却するとします。

この賃貸経営の収支が、毎年、投資額に対して5%の250万円得られるとしたら、単純計算で10年後には、投資額の50%を回収できます。

もし、この賃貸不動産を投資額の50%の2500万円で売れば、売却損2500万円=回収額となりますので、この賃貸用不動産投資は、プラスマイナスゼロになるわけです。

これはあくまでも、不動産の売却損(買った値段より売った値段が安い場合)が発生した時のみで、不動産の売却益(買った値段より売った値段が高い場合)が発生すれば賃料のプラス分そのまま収益に上乗せされます。

 

もちろん単純計算だけではなく税金や修繕費なども考慮しなくてはいけない

上記のように、10年間の賃貸用不動産の収支を考える上では、賃貸支出として、固定資産税・修繕費などの経費、リフォーム費用などの資本的支出、借入金の利子、不動産取得にかかる税金なども考えなくてはいけません。

その際、減価償却費や借入金の元本返済は含めないようにしましょう。

 

借入金で賃貸不動産投資をする場合資金繰りのことも考慮しなくてはいけない

賃貸用不動産投資の投資額5000万円の90%を借入金(借入期間30年)で資金調達した場合を考えてみると、この借入金の年間返済額は150万円(金利は考慮しない)となります。

この返済額より、年間収支がプラスにならなければ、赤字となってしまいます。

もし、ある年は、空室が多く出たり、家賃を値下げしなくてはいけなくなったりしたら、さらに年間収支は下がり、借入金の返済額より大幅に年間収支がマイナスになってしまった場合は、自己資金で借入金を返済しなくてはならず、資金繰りができなくなれば、そこで強制的に所有している不動産を差し押さえられたりする場合もありあります。

 

賃貸用不動産投資をするのに適した5つの条件

以上ここまで

賃貸用不動産投資について述べましたが、今回のお話と合わせて、賃貸用不動産の税金は申告方法などを考慮し、私も賃貸用不動産投資をやってみようと思った方は、以下の項目が自分に当てはまるか最終確認をお願いします。

  1. 不動産を相場より安い価格で取得できる物件がある
  2. 資金繰りに余裕がある・高額の給与収入がある
  3. 借入金ではなく極力自己資金で不動産投資を行える
  4. 家賃相場や不動産相場に目利きができる・頼れるパートナーがいる
  5. 節税のための相続対策など別の目的がある

 

まとめ

  • 賃貸用不動産の貸付の消費税は住宅は非課税だが駐車場は課税される場合がある
    生活の本拠となる住宅の貸付の消費税は非課税
    駐車場と駐輪場は条件付きで消費税が課税になる
    課税売上高1000万円未満の免税事業者は無条件で消費税が非課税
  • 賃貸用不動産を相続する場合相続税がかかる
    土地の評価方法は路線価と面積と持分割合で計算する
    市区町村が定める固定資産税評価額で建物の評価額が出される
    賃貸物件の評価額は土地と建物などを使い計算する
    小規模宅地特例を使えば土地の評価額を半分にすることができる
  • 賃貸用不動産で儲けるためには事前に収支を計算しなくてはいけない
    もちろん単純計算だけではなく税金や修繕費なども考慮しなくてはいけない
    借入金で賃貸不動産投資をする場合資金繰りのことも考慮しなくてはいけない
  • 賃貸用不動産投資をするのに適した5つの条件
    1.不動産を相場より安い価格で取得できる物件がある
    2.資金繰りに余裕がある・高額の給与収入がある
    3.借入金ではなく極力自己資金で不動産投資を行える
    4.家賃相場や不動産相場に目利きができる・頼れるパートナーがいる
    5.節税のための相続対策など別の目的がある

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