賃貸用不動産の取得にかかる4つの税金と固定資産税

賃貸用不動産の取得にかかる4つの税金と固定資産税

賃貸用不動産投資にかかる税金は、所得・保有・売却にかかる税金の3つに分けられます。

取得にかかる税金

  1. 印紙税
    印紙税は売買契約者や工事請負契約書などの書類作成にかかります。
  2. 登録免許税
    登録免許税は登記の際にかかります。
  3. 不動産取得税
    不動産所得税は購入、家屋の建築などで不動産を取得した時にかかります。
  4. 消費税および地方消費税
    消費税と地方消費税は建物購入や建築時にかかりますが、土地にはかかりません。

 

保有にかかる税金

  1. 固定資産税・都市計画税
    固定資産税・都市計画税は税金としては代表的なものです。
  2. 所得税・住民税
    所得税・住民税は不動産の賃貸収入から経費を引いた不動産所得にかかる税金です。
  3. 消費税と地方消費税消費税と地方消費税
    は事務所などの賃貸収入にかかり、消費税相当額を借主から預かり課税事業所であれば申告と納付が必要です。
  4. 事業税
    事業税は不動産の貸付していると事業税もかかります。

 

売却にかかる税金

  1. 所得税・住民税
    売却は譲渡所得に該当し、所得税・住民税がかかります。
  2. 印紙税
    印紙税で不動産売買契約書の作成にかかります。

 

これらが不動産に関わる税金です。

そこで今回は、不動産投資をする人はもちろん、住宅用(自分が住む)でも基本となる税金でもある、不動産を取得するための税金と固定資産税・都市計画税を見ていきましょう。

不動産を取得するには4つの税金がかかる

不動産投資をするためには、まず、不動産を取得しなくてはいけません。

その際に、大きく4つの税金がかかります。

 

不動産取得の際に必要な書類(契約書)には印紙税がかかる

印紙税は書類の作成にかかる税金で、印紙を貼り割印を押した時点で税金を払っています。

その書類は不動産売買関連では、不動産売買契約書工事請負契約書ローンの契約書領収書が挙げられます。

印紙税の金額は、契約書や領収書に記載してある金額に応じて決まります

印紙税一覧表

契約書の原本ではなくコピーには印紙税はかかりません。

 

不動産を取得し登録するには登録免許税がかかる

登録免許税は、不動産を買った時やローンの担保設定の時に、法務局に不動産登記する際に必要な税金で、自分の住居用の不動産であれば軽減の特例を受けられることはありますが、賃貸用不動産の場合は軽減の特例はありません

税額 = 不動産の価額 × 税率

税率

  • 所有権の保存:0.4%
  • 所有権の移転:2%
  • 相続による所有権の移転:0.4%

 

住宅用の不動産取得税は軽減される

不動産取得税は、売買や贈与などの取得にかかる地方税で、相続による取得にはかかりません。

また、賃貸用不動産でも住宅用であれば軽減の特例が使えます

土地は住宅用であれば土地の税額から一定額を軽減できますが、中古の賃貸住宅は減税できません

軽減できるのは、取得日から60日以内に県税事務所等に申告が必要です。

税額 = 不動産の価額 × 税率

税率

  • 土地:3%
  • 住宅用家屋:3%
  • 非住宅用家屋:4%

 

建物を購入・建築に消費税および地方消費税がかかる

建物を購入・建築には消費税および地方消費税がかかります。

その際の土地代金には税金はかかりません

 

不動産を保有していると毎年税金がかかる

不動産投資用の物件も、住宅(自宅)用の物件も、所有しているだけで固定資産税、場所によっては都市計画税が毎年税金がかかります。

 

固定資産税は課税標準額×1.4%課せられる

毎年1月1日の時点で不動産を所有している人は、固有資産税がかかります。

その税額は課税標準額に1.4%をかけて計算され、年に4回に分けて納めます

税額 = 課税標準額 × 税率1.4%

納付時期は自治体ごとに違いますが、おおよそ5月か6月頃に1回目の時期が来ることが多いです。

 

所有している場所によっては都市計画税課せられる

都市計画法で市街化区域内に毎年1月1日の時点で不動産を所有している人は、都市計画税がかかります。

自治体によって税率は変わりますが、0.2%〜0.3%です。

税額 = 課税標準額 × 税率:0.2〜0.3%

 

住宅用地は固定資産税の価格が優遇される

住宅用地については、固定資産税の課税標準額が価格の3分の1になり、都市計画税はの課税標準額が価格の3分の2になります。

さらに、住宅1戸につき200㎡までの小規模住宅用地は、固定資産税の課税標準額が価格の6分の1になり、都市計画税は価格の3分の1になる特例があります。

そして課税標準額の特例を受けるには、住宅新築、建替え、増築をしたら、原則でその翌年の1月31日までに一定の申告書を都税事務所等などに提出しなければなりません。

 

新築住宅は固定資産税が減額される

新築住宅については、建物の固定資産税が2分の1に減額されます。

ですがそれは賃貸のアパートやマンションの場合、1戸につき床面積が40㎡から280㎡までです。

この減額特例を使うのに申告は必要ありません。

新築住宅の固定資産税の減額

一定の期間の固定資産税が1/2

一定の期間 = 3階建以上の耐火・準耐火住宅:5年度分、それ以外:3年度分

認定長期優良住宅は2年を加算します。

ただし、認定長期優良住宅の場合は申告が必要です。

 

まとめ

  • 不動産を取得するには4つの税金がかかる
    不動産取得の際に必要な書類(契約書)には印紙税がかかる
    不動産を取得し登録するには登録免許税がかかる
    住宅用の不動産取得税は軽減される
    建物を購入・建築に消費税および地方消費税がかかる
  • 不動産を保有していると毎年税金がかかる
    固定資産税は課税標準額×1.4%課せられる
    所有している場所によっては都市計画税課せられる
    住宅用地は固定資産税の価格が優遇される
    新築住宅は固定資産税が減額される

 

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